Los gastos de urbanización a cuyo abono están obligados los propietarios, conforme a la legislación urbanística vigente, se prevé en principio por el Plan Parcial que se elabore del sector de suelo urbanizable en cuestión,  y posteriormente se concreta en el  proyecto de reparcelación donde en la previsión de gastos de urbanización se recoge como gastos entre otros: los honorarios técnicos, los honorarios jurídicos; otros gastos técnicos (levantamiento topográfico, estudio geotécnico,…), los gastos de notaria y publicaciones, y las obras de urbanización.

Cuando se trata de unas obras privadas, no públicas, no es obligatorio indicar los costes correspondientes a beneficio industrial y gastos generales por separado como si es necesario en las obras oficiales. En obra privada, al estarse al acuerdo entre partes no existe norma que imponga porcentajes en este tipo de contratos, por lo que se ha de acreditar que tales porcentajes se han incluido en las ofertas presentadas por las empresas especializadas. Por norma general, en obras privadas el precio de cada partida ya lleva incluido los gastos generales y el beneficio industrial, y al final del presupuesto no se indican estos porcentajes.

La Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía establece en su art. 113 los conceptos que se integran como gastos de urbanización entre  otros: los gastos de redacción técnicos y anuncios preceptivos en la tramitación; los gastos de gestión del sistema de actuación; y las indemnizaciones que procedan a favor de propietarios, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del instrumento de planeamiento, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deba desaparecer por resultar incompatibles con el plan.

Por otro lado la normativa urbanística viene a establecer un limite claro sobre la parte de gastos de gestión del sistema, los cuales no deben sobrepasar en ningún caso el 10% del total de los gastos de urbanización (art. 129.2 Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Momento de los pagos

La obligación de pago surge desde el momento  en que pueda conocerse el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados. Las cargas de la actuación se conocerán con la aprobación definitiva y efectos del Proyecto de urbanización, y los importes desglosados y por propietarios en función de criterios de distribución del coste correspondiente, se concretan con la aprobación del proyecto de reparcelación.

Por ello los gastos de urbanización  a abonar mediante cuotas en metálico son exigibles desde que se aprueba definitivamente el proyecto de reparcelación, o la cuota de liquidación provisional del proyecto, o bien desde la aprobación de las cuotas, cuantía y forma de liquidación si se produce de forma independiente del proyecto de reparcelación.

– En todo caso si se hace de esta última forma, cuando las cuotas de urbanización no se tramiten juntamente con el proyecto de reparcelación, se debe elaborar una memoria con cuenta detallada y justificada que será sometida a tramite de audiencia y alegaciones por los propietarios antes de su informe y aprobación municipal.

Por consiguiente, serán nulos los acuerdos adoptados por asamblea de Junta de compensación o equivalente en relación a la aprobación de cuotas de urbanización y, en todo caso, a la aprobación de cuotas de urbanización cuando no concurran los presupuestos previos. Asi en sentencia de 11 de mayo de 2007 del  TSJ  de la Comunidad de Madrid, sala de lo contenciosos-administrativo., seccion1ª; rec. 129/2007.

Además las cuotas de urbanización han de ser aprobadas por el Ayuntamiento en cuestión, que si bien se limitara a darle su conformidad, debe hacer previa comprobación de la relación de gastos ya efectuadas por la Junta de compensación, pudiendo formular las objeciones que estime oportunas en el caso de no adecuación al saldo de la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación, o de tratarse de gastos no previstos o de cuantía distinta a la prevista en el programa.

Al margen de lo expuesto, ciertamente una vez sea exigible el pago de las liquidaciones a los propietarios, transcurrido el plazo voluntario para el abono de la cuota de urbanización, este será exigible por vía de apremio por el Ayuntamiento, previo requerimiento a este por la entidad urbanística colaboradora (la junta de compensación) encargada de la ejecución, pero debe acreditarse en todo caso ante el Ayuntamiento por la Junta de compensación los gastos reclamados y la notificación de la liquidación realizada.

En todo caso el pago anticipado de las cuotas de las inversiones previstas para los 6 meses siguientes, por los propietarios de las parcelas afectadas solo se prevé en nuestra legislación urbanística por el art. 189 del RGU aprobado por Real Decreto 3288/1978 para el sistema de cooperación, donde será la administración actuante la que pueda formular el requerimiento para su pago por anticipado.

Javier Farfante Martínez-Pardo.

Letrado. Técnico-urbanista