Los edificios deben reunir los requisitos básicos de habitabilidad, entendiendo por tal la reunión en los edificios de las condiciones legales de salubridad, higiene y adaptación al medio ambiente más inmediato. Estas deben cumplirse tanto en la construcción del edificio como durante todo su periodo de utilización.
El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que es obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Por su parte el artículo 1902 del Código Civil impone la obligación de reparar el daño causado a la persona que lo provoque, siempre que haya actuado de forma culpable o dolosa.
EL debido cumplimiento de las necesarias condiciones de habitabilidad no solo exige la de los elementos constructivos de la edificación propiamente, sino también de sus instalaciones y de los elementos de urbanización adscritos al edificio, por lo que los vicios en estos elementos e instalaciones que recogen un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del inmueble en su conjunto se consideran incluidos.
1-. Respecto al procedimiento formal para las reparaciones de elementos comunes de los edificios el articulo 14.c de la LPH somete a la aprobación de la Junta de Propietarios la previsión y ejecución de toda clase de obras de reparación del inmueble, sea ordinaria o extraordinaria, siendo por ello preciso adoptarse acuerdo de la junta al respecto.
– Sin perjuicio de lo expuesto sobre la acreditada existencia de acuerdos de la Junta, el propio apartado 1 del artículo 10 dispone que no requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios “los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y v cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la administración, del deber legal de conservación”.
En este sentido, e.g. tienen carácter de obras de reparación y de obras necesarias la actuación debida por la Comunidad de propietarios, sobre la fachada y cubierta del edificio, no resultando necesario el acuerdo previo de la Junta, sino que a ésta le resulta obligatorio la ejecución de tales.
Y por ende el único acuerdo que procede adoptar por la Junta de Propietarios, conforme al artículo 10.2 es la aprobación de la distribución de la derrama pertinente para la ejecución de las obras, y la fijación de los términos de su abono por los comuneros.
2.- La obligación que tiene la comunidad de Propietarios de mantener en buen estado de conservación el edificio de su propiedad, y del consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzca, por causa de descuido de tales obligaciones, se encuentra apoyado en una serie de preceptos legales de distinta naturaleza, como asi se recoge en sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1993.
Bajo el régimen de obligaciones y deberes del C.C. el deber de conservación de elementos comunes se integra como una responsabilidad objetiva o por riesgo de la Comunidad de Propietarios, que encuentra cobijo legal en el artículo 1910 el cc en relación con el 1902 C.C.
En este sentido, esta obligación incumbe incluso respecto a las terrazas de las viviendas. La obligación de las comunidades de Propietarios de realizar las obras precisas para mantener la terrazas a nivel en buen estado como elemento similar a las cubiertas determina que, los desperfectos, deterioros de elementos de la terraza, o fachadas exteriores o cubiertas son deficiencias de elementos comunes, debiendo afirmarse la existencia de una conducta negligente de la comunidad, teniendo la obligación de reparar los daños causados a la copropietaria demandante (sent. del T.S. de 1 de julio de 2000)
3.- La jurisprudencia ha considerado la responsabilidad de la Comunidad por daños apreciados en elementos privativos, ocasionados por deterioro en elementos comunes (Sentencia del Tribunal supremo de 3 de enero de 2007, nº recurso 207/2000, Roj STS362/2007) declarando que a la Comunidad le compete acordar las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, y es por tanto responsabilidad de la misma frente a cada uno de los comuneros mantener los elementos e instalaciones comunes en buen estado para evitar que causen daños y perjuicios a estos.
Por tanto, cuando un copropietario pone en conocimiento de los demás en la Junta general la existencia de problemas en la instalación o elementos comunes, y no se adopta por aquella acuerdo para subsanar esa deficiencia y como consecuencia de esta actitud pasiva se ocasionan perjuicios en algún vecino debe responder la Comunidad de los que este sufra.
En sentencia de 27 de septiembre de 2006, el T.S. considera que “cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de Propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (art. 10.1 LPH), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de regulación legal de la propiedad horizontal”.
A modo ilustrativo respecto a una de las frecuentes causas de daños y perjuicios sobre comuneros, es extensa la jurisprudencia del alto tribunal considerando a efectos de la clasificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilizaron afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble (entre muchas las SSTS de 26 de noviembre de 2005, 27 de septiembre de 2005, 17 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006).
Ante esta situación, el Tribunal Supremo reconoce que la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquellos cuando presenten defectos en la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes.